Investimentos em arrendamentos rurais exigem garantias para segurança

Contratos de arrendamento rural que envolvem altos investimentos demandam mecanismos adicionais de proteção para o arrendatário, conforme analisa Fábio Lamonica Pereira, advogado especializado em Direito Bancário e do Agronegócio.

Uma das alternativas é a possibilidade de hipotecar o próprio imóvel arrendado para garantir esses investimentos. Embora não seja uma prática comum, essa cláusula pode se mostrar interessante em contratos de médio e longo prazo, especialmente quando o arrendatário realiza melhorias, estabelece infraestruturas ou cultiva lavouras permanentes que valorizam o patrimônio do proprietário ao final do contrato.

Um dos principais riscos enfrenta o arrendatário quando o arrendador perde a propriedade do imóvel durante a vigência do contrato. Isso costuma ocorrer em caso de venda forçada por determinação judicial. De acordo com decisões do Superior Tribunal de Justiça, o novo comprador não precisa respeitar o acordo de arrendamento vigente, colocando o arrendatário em uma situação vulnerável, obrigando-o a desocupar a propriedade antes do previsto, mesmo com investimentos não recuperados.

Entretanto, essa medida não se aplica de forma universal. É essencial uma análise cuidadosa, que inclua a redação de uma escritura pública, o registro da hipoteca na matrícula do imóvel e a checagem de possíveis gravames anteriores. Além disso, a anuência do cônjuge deve ser obtida quando necessário, assim como garantir que os valores da hipoteca estejam alinhados com os investimentos pretendidos.

Outra possibilidade abordada é a redução gradual do valor da garantia conforme os investimentos forem sendo amortizados, o que pode trazer maior segurança jurídica para operações rurais de maior scale e prevenir perdas difíceis de reverter.